Wer ein Haus bauen möchte, braucht ein Baugrundstück. Bauland wird von den Gemeinden immer seltener ausgewiesen. Private Eigentümer von Bauland horten das Land oft als Geldanlage und neigen nicht unbedingt zum Verkauf.
Bauland-Suche: Gemeinden, Architekten & Bekannte
Ansprechpartner zur Auffindung eines Baugrundstücks finden sich beim Bauamt der Gemeinde. Dort können die von der Gemeinde aktuell ausgewiesenen Baugrundstücke nachgefragt werden. Aber auch Architekten sind gut informiert, da sie hoffen, dann mit der Bauplanung und Bauüberwachung beauftragt zu werden. Der Bauinteressent kann auch eine private Suchanzeige in der örtlichen Tageszeitung schalten, Makler befragen und Bekannte über seine Absichten informieren.
Standort-Recherche: Preise & Bauvorschriften
Die Baulandpreise sind örtlich extrem unterschiedlich und richten sich nach der örtlichen Lage des Grundstücks und seiner Bebaubarkeit. Als Vergleichsmaßstab kann der Quadratmeterpreis herangezogen werden. Bauherren müssen mit 100 bis 300 EUR/qm rechnen.
Bebauungsplan einsehen
Wenn dann tatsächlich ein interessantes Baugrundstück gefunden wurde, muss oft erst abgeklärt werden, inwieweit das Grundstück auch als Bauland ausgewiesen ist. Der Bebauungsplan bei der Gemeinde gibt hierzu Auskunft. Unter Umständen ist die Fläche nur als Bauerwartungsland eingestuft. Der Bebauungsplan informiert auch, in welcher Form gebaut werden darf, ob also eingeschossige oder auch mehrgeschossige Bauweise vorgesehen ist, ob nur Flachdächer oder auch andere Dachformen zugelassen sind, ob freistehend gebaut werden kann oder nur eine Reihenhausbebauung erlaubt ist. Hier kann es erhebliche Einschränkungen geben, die den Vorstellungen des Käufers entgegen stehen. Grundstück und Grundstücksgröße müssen den baulichen Vorstellungen des Bauherrn entsprechen. Für ein Einfamilienhaus sollten mindestens 500 qm Grundstücksfläche eingeplant werden.
Grundbuch einsehen
Es ist unbedingt anzuraten, das Grundbuch einzusehen, soweit der Verkäufer selbst keinen Grundbuchauszug vorlegt. Das Grundbuch kann vielfältige, den Grundstückswert mindernde Rechte Dritter enthalten. Es kommen Wegerechte der Nachbarn oder von Bauern in Betracht, Überleitungsrechte eines Energieunternehmens oder Sanierungsvermerke. Zusätzlich gibt das Baulastenverzeichnis des Bauamtes der Gemeinde Auskunft über bestehende Baulasten.
Beschaffenheit des Grundstücks prüfen
Um die Bebaubarkeit abzuprüfen, sollte der Kaufinteressent unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen die Beschaffenheit des Grundstücks prüfen. Sie bestimmt, inwieweit Folgekosten anfallen. Ein Grundstück kann mit Bodenlasten kontaminiert sein, liegt es zu tief, kann es Probleme bei der Abwasserbeseitigung geben. Liegt es zu hoch, muss vielleicht in den Hang hinein gebaut werden. Am einfachsten bebaubar ist immer noch ein ebenes Grundstück, das auf gleicher Höhe zur Straße liegt. Wurde das Grundstück industriell genutzt, empfiehlt sich in jedem Fall ein Baugrundgutachten.
Erschließung klären
Mit der Gemeinde ist die Erschließung abzuklären. Es gilt festzustellen, inwieweit alle öffentlichen Erschließungsmaßnahmen (Straßenausbau, Bürgersteig, Versorgungsleitungen, Hausanschlüsse zum Grundstück) abgeschlossen sind oder ob künftig noch Kosten anfallen. Zu einer gesicherten Erschließung gehört der Anschluss an das öffentliche Straßennetz, die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung und der Anschluss an das Energieversorgungsnetz. Ein Rechtsanspruch auf eine Erschließung hat der Bauherr nicht. Nur Grundstücke mit Baurecht und Erschließung sind bebaubar.
Wird das Grundstücks verkauft, haftet mangels anderweitiger Vereinbarung nicht der Verkäufer als früherer Eigentümer, sondern der Käufer. Bisweilen rechnen Gemeinden bereits durchgeführte Erschließungsmaßnahmen erst Jahre später ab.
Architekt
Wer neu baut, benötigt einen Architekten. Sie können auch einen bauvorlagenberechtigten Bauingenieur beauftragen, wenn er bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Ihr Leistungsumfang und das Honorar sollte möglichst klar festgeschrieben werden. Eine gute Planung des Bauvorhabens und die Beauftragung zuverlässiger Handwerksfirmen sind die Grundlage für eine sichere Durchführung des Bauvorhabens. Der Planer hilft, die Ideen des Bauherrn zu konkretisieren und in genehmigungsfähige und aufführbare Pläne umzusetzen.
Vertragliche Motivation
Vertraglich sollten die Interessen des Bauherrn, nämlich nach einer möglichst schnellen und kostengünstigen Umsetzung der Bauplanung, im Vordergrund stehen. Im Idealfall wird das Honorar des Architekten an diese Zielvorgabe angebunden. Die gegensätzliche Regelung, wonach der Architekt für Verzögerungen im Ergebnis regelmäßig nicht verantwortlich ist und sich zugleich sein Honorarumfang bei einer Erhöhung der Baukosten auch noch erhöht, ist keine Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Bauherrn. Oft ist die Bauaufsicht und die Baubetreuung Anlass für streitige Auseinandersetzungen. Daher sollten diese Zielvorgaben mit dem Architekten besprochen und vertraglich umgesetzt werden.
Der Planer muss Kostenermittlungen durchführen. Dazu schätzt er zu den einzelnen Planungsschritten die zu erwartenden Baukosten. In der Entwurfsplanung kann er diese mittels Erfahrungswerten, die er auch aus Datenbanken übernimmt, berechnen. Anhand der Angebote der Handwerker und Bauunternehmen ermittelt er den genauen Kostenaufwand. Jeder Kostenplanungsschritt sollte mit dem vorhergehenden Schritt verglichen werden, um zu prüfen, wo sich versteckte Kostentreiber befinden. So kann ein bestimmtes Baumaterial, das aktuell teuer bezahlt werden muss, durch ein gleichwertiges, aber günstigeres Material ersetzt werden.
Der Architekt wird nach der Gebührenordnung für Architekten (HOAI) bezahlt. Auch der Statiker berechnet danach seine Gebühr. Ein von der Bundesarchitektenkammer erstelltes Muster für einen Architektenvertrag ist im Fachbuchhandel zu erwerben.
Baubetreuung
Es gilt die Frage zu klären, ob und inwieweit über die reine Planung hinaus die weitere Architektenleistung tatsächlich benötigt wird. Der eigene Zeitaufwand ist unter Investitionsgesichtspunkten durchaus einzubeziehen. Wer sich als Bauherr sach- und fachkundig engagiert, spart Geld für die anderweitige Betreuung und kontrolliert ständig den Baufortschritt. Gegebenenfalls empfiehlt sich die Einbeziehung eines Baubetreuers aus dem Handwerkerbereich. Nicht vergessen werden sollte, dass eine gut durchgearbeitete kostenorientierte Planung die entscheidende Voraussetzung sein dürfte, das Bauvorhaben zielgerichtet zum Erfolg zu führen.
Bauträger
Der Bauherr kann auch einen Bauträger mit der schlüsselfertigen Erstellung seines Bauvorhabens beauftragen. Dabei ist die Auswahl des Bauträgers außerordentlich wichtig, da er für die Qualität der Bauausführung die alleinige Verantwortung übernimmt. Wenn er schlecht arbeitet, treten die dadurch verursachten Schäden oft erst nach Jahren auf. In der Baubranche ist damit zu rechnen, dass eine Baufirma dann vielleicht nicht mehr existent ist oder Gewährleistungsansprüche verjährt sind. Daher ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bauträgers wichtig, vor allem, da er teils auch Vorschusszahlungen vereinnahmt und der Bau ins Stocken gerät, wenn der Bauträger plötzlich nicht mehr weiterarbeitet. Je länger das Unternehmen am Markt ist und wenn möglich auch überprüfbare Referenzobjekte präsentieren kann, umso geringer erscheint das Risiko.
Aufgaben des Bauträgers
Der Bauträger übernimmt den Auftrag, ein Gebäude nach einer genau vorgeschriebenen Baubeschreibung zu einem Festpreis zu errichten. Er erbringt sämtliche Architekten- und Ingenieurleistungen, holt die Baugenehmigung ein, erbringt alle notwendigen Bauleistungen und berät den Bauherrn in technischer und wirtschaftlicher Hinsicht. Die Bau- und Leistungsbeschreibung sollte detaillierte Informationen zu Form, Größe und Ausstattung des Objekts enthalten. Jedes Gewerk, wie Dach, Sanitär, Elektroarbeiten, Heizungsanlage, Außenanlage, ist im Detail aufzuführen. Die zu verwendenden Baustoffe sind mit Material-, Mengen und Qualitätsangaben zu bezeichnen.
Da ein Festpreis vereinbart wird, ist mancher Bauträger geneigt, Material und Qualität einzusparen. Im Bauträgervertrag sollte eine Vertragserfüllungsbürgschaft enthalten sein. Sie schützt gegen Schäden, die durch Bauverzögerungen entstehen und gegen Mehrkosten, die mit der Fertigstellung durch eine anderes Unternehmen entstehen. Sie beträgt im Regelfall 10 % der Bausumme und indiziert die Bonität des Bauträgers.
Bauträger als Generalunternehmer
Soweit der Bauträger nur als Generalunternehmer auftritt und mit der Durchführung der einzelnen Arbeiten jeweils einen Subunternehmer beauftragt, ist im Bauträgervertrag festzuhalten, dass nur solche Subunternehmer einbezogen werden dürfen, die zuverlässig sind, also solche, die im Unternehmer- und Lieferantenverzeichnis eingetragen sind oder zumindest Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamtes, Sozialversicherungsträgers und Berufsgenossenschaft vorweisen können. Damit lässt sich Ärger bei der Bauausführung durch unzuverlässige Subunternehmer halbwegs vermeiden, wobei der Bauträger immer allein gegenüber dem Bauherrn in der Verantwortung bleibt und diese nicht etwa auf die von ihm beauftragten Subunternehmer delegieren kann. Wichtig ist, dass der Bauherr nach der Makler- und Bauträgerverordnung nur verpflichtet ist, nach Baufortschritt zu zahlen und keinesfalls Vorschusszahlungen erbringen muss.
Typenhaus und Fertighaus
Ein Typenhaus wird von einem Bauträger als Generalunternehmer angeboten. Es orientiert sich an vorbestimmten Merkmalen und kann im Detail, allerdings meist gegen Aufpreis, individuell angepasst werden. Insoweit ist, wenn Sie ein Haus bauen oder ein Haus kaufen, auch ein Fertighaus ein Typenhaus. Vollständig individuell geplante Häuser verursachen entsprechende Kosten in der Planung durch den Architekten. Ferner muss eine eigenständige Statik erstellt werden. Die Bauausführung kann sich ebenfalls nicht an standardisierten Verfahren orientieren.
Vorzüge eines Fertighauses
Bei einem Fertighaus werden im Herstellerwerk vorgefertigte Module auf der Baustelle zu einem vollständigen Gebäude zusammengesetzt. Die deutschen Fertighaushersteller bieten fast 3.000 verschiedene Haustypen an. Der maßgebliche Vorteil besteht in der kurzen Bauzeit und den vorher genau kalkulierten Baukosten. In Musterhäusern kann der Bauherr sich über die Details informieren. Die Modulbauweise drückt sich auch im Preis aus. Jeder Extrawunsch, der vom Standard abweicht, kosten extra Geld. Persönliche Vorstellungen können nicht ohne weiteres in die Standardmodule eingepasst werden. Auch örtliche Gegebenheiten, wie Südausrichtung oder Geländeform, kommen oft zu kurz.
Fertighaus als Ausbauhaus
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass ein Fertighaus auch als Ausbauhaus geliefert wird und der Bauherr je nach seiner finanziellen Situation oder seinen eigenen handwerklichen Fähigkeiten den Ausbau selbst vollendet. Er kann dann selbst tapezieren, fliesen oder Teppichböden verlegen.
Kriterien der Fertighausplanung
Wichtig ist, Musterhäuser und Referenzobjekte im Detail zu besichtigen. Die Einhaltung von Bauvorschriften und Baunormen und die Verwendung umweltgerechten Materials sollte garantiert sein. Technische Anlagen erfordern ein Prüfsiegel. Die Ausstattungsdetails (Fliesen, Fenster, Ziegel, Heizung, Fußbodenbeläge, Lichtschalter) sind genau anhand von Musterstücken zu bezeichnen. Die Statik sollte spätere Um- und Ausbauten erlauben. Auch hier gilt, dass nur nach Baufortschritt gezahlt wird und ein absoluter Festpreis vereinbart gilt.
Materialien: Stein oder Holz
Die Entscheidung, ob man ein Haus aus Stein oder Holz baut, ist letztlich eine Frage des persönlichen Geschmacks. Ein Holzhaus muss in die örtliche Umgebung passen und darf keinen optischen Bruch vollziehen, der zu Lasten des Bewohners geht. Holzhäuser mögen in Bayern oder ländlichen Gebieten normal sein, in städtischen Lagen passen sie oft nicht in die urbane Umgebung. Auch Banken sehen Holzhäuser nicht immer als gleichwertig zu Steinhäusern an und mögen die Langlebigkeit anzweifeln. Allerdings bieten Holzhäuser einen unvergleichliches Interieur und Wohngefühl und stehen in Bezug auf ihre Haltbarkeit eher noch vor einem Steinhaus. Steinhäuser verbinden viele Bauherren rein gefühlsmäßig mit Substanz, Haltbarkeit und Wertigkeit.
Eigenleistung & Rabatt
Wer als Bauherr aufgrund seiner persönlichen Fähigkeiten in der Lage ist, kann die Kosten durch Eigenleistungen reduzieren. Allerdings sollte sich kein Bauherr überschätzen und glauben, dass er die Kompetenz und Erfahrung eines professionellen Handwerksbetriebs ohne weiteres ersetzen könne. Allein der Kostenaspekt sollte nicht ausschlaggebend sein. Unter Umständen wird eine Leistung im Nachhinein teurer, wenn man feststellt, dass man selbst überfordert ist und doch einen Handwerker beauftragen muss.
Eigenleistungen bieten sich an, wenn Bad und WC gefliest werden, Bodenbeläge eingebracht werden oder tapeziert werden muss. Auch wer ein Ausbauhaus erstellt hat, kann je nach seinen finanziellen Möglichkeiten nach und nach am Ausbau arbeiten. Auch die Außenanlage bietet sich zur Selbstgestaltung an. Man muss aber auch bedenken, dass Handwerker über Maschinen und Werkzeuge verfügen, die man selbst als Bauherr kaum hat und sich wegen der hohen Kosten auch nicht anschaffen möchte. Ein Gipser vergibst die Kellerwände nicht mehr mit der Hand, sondern spritzt den Gips maschinell in kürzester Zeit an die Wände und vollbringt kostengünstig eine Arbeit, für die der Bauherr in Handarbeit Tage oder Wochen benötigt.
Baugenehmigung
Mit der Baugenehmigung bestätigt die Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde, dass der Bauherr so bauen kann wie er es beantragt hat. Die Baugenehmigung beinhaltet die amtliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Wer als Bauherr ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet, muss mit empfindlichen Bußgeldern und dem behördlich verfügten Abriss des Gebäudes rechnen.
Die Baugenehmigung wird zeitlich befristet erteilt, ist regelmäßig mit Auflagen verbunden und muss auf der Baustelle zur Einsichtnahme bereit gehalten werden. Ihre Geltungsdauer beträgt drei Jahre und erlischt, wenn nicht binnen drei Jahren mit der Bauausführung begonnen oder die Bauausführung über ein Jahr lang unterbrochen worden ist.
In einigen Landkreisen, Städten und Gemeinden gibt es das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Wohngebäude bis zu drei Vollgeschossen, eingeschossige Gebäude mit oder ohne Aufenthaltsräumen und bis 200 qm Grundfläche und Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen zu diesen Gebäuden können vereinfacht genehmigt werden. Ziel ist, die Baugenehmigungsbehörden zu entlasten und die Genehmigungsdauer zu verkürzen. Dazu prüft das Bauamt nur bestimmte Punkte des Bauantrags. Der Antragsteller hat aber nach wie vor sämtliche üblichen Bauunterlagen einzureichen.. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren überträgt die Baubehörde dem Bauherrn und dem Architekten mehr Eigenverantwortung und überprüft die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften nur noch in vorgegebenen Punkten.
Was tun bei Baumängeln
Baumängel sind bei Neubauten an der Tagesordnung. Ursache ist oft die unzureichende oder gar fehlende Baubetreuung und die Unerfahrenheit des Bauherrn. Wird das Gebäude von einem Bauträger erstellt, nimmt der Baubetreuer eher die Interessen des Bauträgers wahr als die des Bauherrn. Ein Bauherr ist gut beraten, einen unabhängigen Bausachverständigen zu beauftragen, der seine Interessen vertritt. Die Kosten liegen bei 3.000 bis 5.000 EUR je nach Bauumfang und sind allemal günstiger als wenn hinterher mit viel Aufwand an Kosten, Zeit und Nerven Baumängel zu beseitigen sind.
Baumängeln vorbeugen
Es empfiehlt sich, Mängel durch eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung vorzubeugen und sich hinsichtlich der Formulierung beraten zu lassen. Andernfalls droht die Gefahr, dass der Bauherr die Wortspielerei im Kleingedruckten missversteht. Wenn Mängel früh erkannt werden, kann im Interesse von Bauherrn und Handwerker weiterer Ärger vermieden werden. Immerhin darf der Bauherr den Bauträger oder Handwerker nach Baufortschritt bezahlen und hat damit ein Druckmittel in der Hand. Die Bezahlung nach Zeitabschnitten ohne Maßgabe des Baufortschritts ist nicht zweckmäßig. Gut ist, wenn der Bauherr oder Baubetreuer den Baufortschritt regelmäßig protokolliert und fotografiert. Keinesfalls darf ein Bauherr auf die förmliche Abnahme verzichten. Die Bauabnahme hat die Aufgabe, Baumängel anzusprechen und dem Handwerker Gelegenheit zu geben, einen Mangel zu beheben.
Baustellenbetretungsverbot
Achten Sie als Bauherr bereits bei Abschluss des Werkvertrages mit dem Bauunternehmen, dass die bisweilen verwendete Klausel, wonach Sie die Baustelle bis zur Abnahme nicht betreten dürfen, gestrichen ist. Sie sind schließlich der Bauherr und müssen in der Lage sein, den Bautenstand zu kontrollieren.
Abnahme der Bauleistungen
Die Abnahme bedeutet die Feststellung, dass eine vertragsgemäße Leistung erbracht wurde. Mit der Abnahme geht die Beweislast für Sachmängel auf den Bauherrn über. Nicht vorbehaltene, bekannte Mängel entfallen. Es beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Der Unternehmer hat Anspruch auf Zahlung seiner Vergütung. Die förmliche Abnahme setzt die Besichtigung des Bauwerks durch beide Vertragspartner voraus, es muss ein Protokoll und eine Mängelliste erstellt und eine Frist zur Beseitigung etwaiger Mängel gestellt werden. Die Abnahme gilt fiktiv als erfolgt, wenn sie nicht binnen einer vom Unternehmer gesetzten Frist erfolgt. Wenn der Bauherr anstandslos die Schlussrechnung bezahlt, gilt sein Verhalten als schlüssige Abnahme.
Zahlungen nur nach Baufortschritt
Im Bauvertrag ist darauf zu achten, dass die Zahlungsraten dem Baufortschritt entsprechen und nicht an Liefertage gekoppelt sind. Für jede Teilzahlung sollte eine Teilabnahme vereinbart werden, damit frühzeitig geprüft werden kann, ob die Leistung mängelfrei ist. Die Schlussrate sollte so bemessen sein, dass auch bei der Endabnahme noch ein nennenswerter Betrag als Druckmittel für die Mängelbeseitigung einbehalten werden kann. Üblich sind 5 % des Auftragswertes. Für die Zeit der Gewährleistung kann man einen Sicherheitseinbehalt von 2 % der Auftragssumme vereinbaren, damit Mängelansprüche in dieser Zeit effektiv durchgesetzt werden können.
Rechte des Bauherrn bei Baumängeln
Bei Baumängel hat der Bauunternehmer das Recht, den Mangel innerhalb einer vom Bauherrn gesetzten angemessenen Frist den Mangel zu beseitigen oder ein neues Werk herzustellen (das Bad wird neu gefliest, der Schornstein wird neu gemauert).
Führt die Nacherfüllung nicht fristgerecht zum Ziel, kann der Bauherr den Mangel selbst beseitigen lassen und die Mehrkosten dem Bauunternehmer in Rechnung stellen. Er kann aber auch die Vergütung des Bauunternehmers mindern, bei erheblichen Mängeln vom Vertrag zurücktreten und bei einem vom Bauunternehmer verschuldeten Mangel auch Schadensersatz fordern.
Die Rechtsstellung des Bauherrn kann in teilweise unterschiedlich ausfallen, je nachdem ob die Vertragspartner dem Bauwerkvertrag die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches oder die VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B) zugrunde gelegt haben.
Einbeziehung der VOB
Die VOB gelten als allgemeine Geschäftsbedingungen im Baubereich. Sie gilt als ein ausgewogenes Vertragswerk, das den Interessen beider Vertragspartner gerecht wird. Allerdings machen sie nur richtig Sinn, wenn beide Vertragspartner im Bauwesen fachkundig sind. Sie setzen in vielen Bereichen erhebliche Kenntnisse voraus und legen dem Bauherrn Mitwirkungspflichten auf und bieten Verhandlungsspielräume, die ein privater Bauherr in der Regel nicht kennt und deshalb nicht erfüllen oder nutzen kann.
Die VOB werden nur Vertragsbestandteil, wenn sie als Ganzes und nicht in Einzelteilen und außerdem individuell durch einen ausdrücklichen Hinweis im Vertrag vereinbart und dem Bauherrn zur Kenntnis gebracht werden. Die VOB regeln die Auftragsabwicklung detaillierter und weichen teils vom BGB ab. Werden die VOB verwendet, ist der Bauherr gut beraten, wenn er einen Baubetreuer oder einen Bausachverständigen an seiner Seite hat. So kann der Bauherr die Neuherstellung bei einem Sachmangel bei Geltung der VOB nur fordern, wenn der Mangel erheblich ist und eine sachgerechte Nachbesserung keinen hinreichend sicheren Erfolg verspricht.
Keine Abtretung von Mängelansprüchen
Als Bauherr sollte man sich keinesfalls darauf einlassen, sich vom Bauunternehmer die Mängelansprüche gegenüber seinen Subunternehmern abtreten zu lassen. Es ist Angelegenheit des Bauunternehmers, seine eigenen Vertragspartner in die Pflicht zu nehmen. Als Bauherr müssten Sie sich dann mit Handwerkern auseinandersetzen, die Sie vielleicht überhaupt nicht kennen und die sich die Verantwortlichkeit gegenseitig in die Schuhe schieben.
Bauvertrag erst nach Grundstückerwerb
Im Übrigen sollte ein Bauherr einen Vertrag mit einem Bauunternehmen erst dann unterschreiben, wenn der das Baugrundstück erworben und bezahlt hat und möglichst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Vor allem muss auch die Finanzierung für das Bauvorhaben stehen. Diese wiederum sollte unbedingt bereits vor der Beurkundung des Grundstückkaufvertrages gesichert sein. Notfalls ist mit dem Bauunternehmen ein kostenfreies Rücktrittsrecht für den Fall zu vereinbaren, dass der Grundstückkauf nicht zustande kommt oder die Baugenehmigung nicht erteilt wird.
Ergänzung 2026
Der Text oben ist der unveränderte Originalartikel von 2011. Diese Ergänzung vom 09.11.2026 beschreibt, was sich seitdem geändert hat, und nennt Aussagen des Originals, die heute überholt oder ungenau sind.
Beim Hausbau zählen neben Grundstück, Grundriss und Bauvertrag vor allem Gesamtkosten, Energieversorgung und geltende Vorschriften. Seit 2010 sind die Baupreise deutlich gestiegen; Heiztechnik und Förderprogramme haben sich verändert. Eine einzelne Durchschnittszahl sagt nur begrenzt etwas über die Dauer eines Bauvorhabens aus.
Die Planung muss Standort und Baurecht mit dem Gebäude abstimmen; auch die Finanzierung muss zum Vorhaben passen. Bundesweite Zahlen geben Orientierung. Ergänze sie durch eine Prüfung des Grundstücks und aktuelle Auskünfte der Gemeinde und zuständiger Fachleute.
Die Baukosten vollständig kalkulieren
Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden lagen 2025 laut Statistischem Bundesamt 89 Prozent über dem Stand von 2010. Die allgemeine Inflationsrate stieg im selben Zeitraum um 38 Prozent. Auch ein breiter Häuserpreisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen erhöhte sich von 2010 bis 2025 um rund 82 Prozent. Diese Indizes messen unterschiedliche Dinge und sind keine persönliche Kostenprognose für dein Bauvorhaben.
Der Baupreisindex erfasst die Preise für das Gebäude selbst. Grundstück, Kosten beim Grundstückskauf, Erschließung, Außenanlagen und Finanzierungskosten sind darin nicht einfach enthalten. Vergleiche deshalb Angebote nicht nur über den Quadratmeterpreis. Lass dir aufschlüsseln, welche Leistungen enthalten sind, und kalkuliere zusätzliche Kosten sowie mögliche Änderungen während der Bauphase separat.
Rechne bei der Finanzierung auch mit verschiedenen Zinsverläufen. Vergleiche historische und aktuelle Bauzinsen nur, wenn Zinsbindung und Messgröße gleich sind. Ein einzelner Durchschnittszins sagt wenig darüber aus, welche Konditionen du für deine Finanzierung erhältst.
Bauzeiten mit Puffer planen
Seit 2011 ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nicht jedes Jahr gestiegen. Die Statistik umfasst neben Neubauten auch Wohnungen, die durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstanden.
Diese bundesweiten Zahlen beschreiben die Bautätigkeit, aber nicht die Dauer oder Verfügbarkeit eines einzelnen Bauprojekts. Eine weitere Kennzahl zeigt dennoch, warum ein Zeitpuffer sinnvoll ist: Die durchschnittliche Zeit zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung eines Wohngebäudes hatte sich 2024 gegenüber 2020 um vier Monate verlängert. Plane daher nicht nur die Bauphase ein, sondern auch Grundstücksprüfung, Planung, Genehmigung und Finanzierung. Wie lange einzelne Schritte dauern, hängt unter anderem von Vorhaben und Kommune ab.
Heizung und Energie früh mitplanen
Wärmepumpen spielen beim Neubau inzwischen eine große Rolle. Erneuerbare Energien waren 2024 in 73,9 Prozent der fertiggestellten Wohngebäude die wichtigste Energiequelle zum Heizen; 2014 lag dieser Anteil bei 38,5 Prozent.
Stimme die Heizungsplanung früh auf das Gebäude, die Wärmeverteilung und die örtlichen Versorgungsmöglichkeiten ab. Ein bundesweiter Trend allein sagt nicht, welche Lösung für dein Grundstück und dein Haus passt.
Heizungsregeln aktuell prüfen
Die Vorschriften zur Energieversorgung von Gebäuden haben sich seit 2011 mehrfach geändert. Auf das frühere Energieeinsparrecht folgte 2020 das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29. Juli 2026 gilt eine geänderte Fassung unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
Nach dem Stand vom 9. November 2026 schreibt die neue Regelung nicht mehr einheitlich vor, dass Heizungen in Neu- und Bestandsbauten mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen müssen. Laut Bundesregierung kommen unter anderem Wärmepumpen und Fernwärme infrage. Auch hybride Modelle und Biomasse zählen dazu; außerdem sind Gas- und Ölheizungen möglich. Zugleich sieht das Gesetz eine schrittweise Umstellung auf klimafreundlichere Brennstoffe vor. Einzelheiten zu einer Quote für klimafreundlichere Gas- und Ölbrennstoffe sollten bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.
Bei der Wahl der Heizung musst du auch weitere Anforderungen beachten. Welche Anforderungen für dein Vorhaben gelten, hängt von der Gesetzesfassung zum Planungs- und Bauzeitpunkt ab; prüfe außerdem mögliche Übergangsregeln und örtliche Vorgaben. Lass die Anforderungen konkret prüfen, bevor du Technik und Kosten festlegst.
Förderung vor Vertragsabschluss prüfen
Die KfW fördert den klimafreundlichen Neubau und den erstmaligen Kauf entsprechender Gebäude. Zusätzlich wurde eine befristete Förderung für Effizienzhaus-55-Neubauten in das Programm aufgenommen. Dafür waren laut KfW insgesamt 800 Millionen Euro Bundesmittel für 2025 und 2026 vorgesehen. Die Förderung sollte spätestens am 31. Dezember 2026 enden; ausgeschöpfte Mittel können sie früher begrenzen.
Plane die Förderung erst fest in deine Finanzierung ein, wenn du die aktuellen Bedingungen geprüft hast und weißt, ob du sie bekommen kannst. Entscheidend sind auch der richtige Antragszeitpunkt und die Frage, ob du vor dem Antrag bereits Verträge schließt oder mit dem Bau beginnst. Förderbedingungen können sich ändern, deshalb solltest du die aktuellen Programminformationen vor verbindlichen Entscheidungen prüfen.
Hinweise zum Originaltext
- „Dort können die von der Gemeinde aktuell ausgewiesenen Baugrundstücke nachgefragt werden.“ Das Wort „aktuell“ macht die Aussage zeitgebunden. Welche Grundstücke eine Gemeinde anbietet oder vermittelt, ändert sich laufend und unterscheidet sich von Ort zu Ort. Frag deshalb direkt bei der zuständigen Gemeinde nach dem heutigen Angebot und den Vergabebedingungen.
- „So kann ein bestimmtes Baumaterial, das aktuell teuer bezahlt werden muss, durch ein gleichwertiges, aber günstigeres Material ersetzt werden.“ Die Aussage klingt nach einer verlässlichen Sparmöglichkeit, obwohl Materialpreise schwanken und ein Austausch nicht automatisch Kosten senkt. Prüfe mit der Planung, ob das Ersatzmaterial technisch und rechtlich passt und welche Folgen es für Bauvertrag, Qualität, Gewährleistung und mögliche Förderbedingungen hat. Lass Änderungen schriftlich vereinbaren.
