Die Entscheidung, ein Grundstück oder gleich ein Haus zu kaufen oder ein Haus zu bauen, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Es ist zu bedenken, dass Bauland seltener angeboten wird als Häuser und von den Gemeinden angesichts der demographischen Entwicklung immer weniger ausgewiesen wird und somit relativ teurer ist. Wer in der Stadt oder stadtnah kauft, zahlt mehr als für eine Immobilie auf dem Land oder in Vororten von Städten, profitiert aber von einer besseren Infrastruktur und muss weniger mobil sein. Der Kauf einer Immobilie in Ballungszentren wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg ist ohnehin eine Entscheidung, die durch den Geldbeutel bestimmt wird und die finanzielle Belastbarkeit oft überstrapaziert.
Angebote finden
Angebote für den Kauf eines Hauses finden sich in der örtlichen Tageszeitung, in der auch eine individuelle Suchanzeige aufgegeben werden kann. Man kann die Makler vor Ort ansprechen und seine Wünsche äußern. Im Internet werden die Objekte vorgestellt, die zwangsversteigert werden. Auch in den Verkaufsräumen von Sparkassen und Banken finden sich Angebote. Wer in einer bestimmten Wohngegend sucht, kann mit dem Auto die Straßen abfahren und auf Hinweise achten, die auf den Verkauf eines Hauses hindeuten.
Makler & Provisionen
Wer einen Makler einbezieht, weiß, dass er für dessen Vermittlungstätigkeit eine Provision bezahlen muss. Es ist genauso, als wenn Sie ein Haus mieten. Die Provision ist allerdings erfolgsabhängig und fällt nur an, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Der Makler kann allenfalls für die ihm entstehenden Aufwendungen, die er in seinem Maklerauftrag genau bezeichnen und beziffern muss, Aufwendungsersatz verlangen und anfallende Fahrtkosten oder Kopien für Unterlagen berechnen. Wenn ein Makler eine Vorschusszahlung verlangen sollte, ist von einer Beauftragung abzuraten. Es ist nicht unüblich, dass die Pflicht zur Provisionszahlung im notariellen Kaufvertrag angesprochen wird und auch der Verkäufer eine Provision bezahlen muss.
Richtig auswählen, schätzen & begutachten
Makler ist kein Ausbildungsberuf, so dass für den Kaufinteressenten nicht direkt erkennbar ist, über welche baulichen Kompetenzen ein Makler verfügt. Er sollte wenigstens Mitglied in einem Berufsverband sein, so dass Gelegenheitsmakler außen vor bleiben. Die Optik des Maklerbüros kann Hinweise liefern. Ein guter Makler legt Wert auf ein ordentliches Büro und ist nicht nur über Handy erreichbar. In einem ersten Gespräch sollte der Makler den persönlichen Bedarf seines Klienten feststellen und nicht beliebig Objekte vorführen wollen. Ein guter Makler sollte in der Lage sein, ein Objekt so vorzuführen, dass er den Kaufinteressenten nicht nur durch die Zimmer führt, sondern auch über die baulichen Gegebenheiten informiert. Er stellt spätestens bei einem ernsthaften Interesse des Interessenten Baupläne, Katasterplan und einen Grundbuchauszug zur Verfügung, die der Interessent für die Finanzierung des Kaufpreises dann ohnehin benötigt.
Kaufpreisbestimmung einer Immobilie
Der Kaufpreis einer Immobilie bestimmt sich nach ihrem Verkehrswert. Die Einschätzung, inwieweit ein verlangter Kaufpreis angemessen ist, fällt umso leichter, je mehr Objekte der Kaufinteressent bereits besichtigt hat. Pauschal lässt sich sagen, dass man bei einer gebrauchten Immobilie die Wohnfläche mit 1.500 EUR multiplizieren kann, um den Kaufpreis zu bestimmen. Aber auch dieser Wert hängt davon ab, wie alt die Immobilie ist und wie ihr baulicher Zustand und ihre Nutzbarkeit aussieht. Letztlich kann man nur sicher gehen, wenn man einen Bausachverständigen einbezieht, der den baulichen Zustand begutachtet.
Tipps für die Besichtigung
Die Besichtigung sollte nicht unter Zeitdruck erfolgen. Man sollte mehrfach durch das Haus gehen und sich Gedanken machen, ob und inwieweit das Objekt den baulichen Erwartungen entspricht. Manchmal kann auch schon der erste Eindruck entscheiden. Als Kaufinteressent weiß man, wenn ein Objekt absolut nicht gefällt oder ob man sich eingehender damit beschäftigt.
Detailbewertung einer Immobilie
Ein Kaufinteressent sollte bei einer Bestandsimmobilie auf folgende Aspekte achten:
- Zustand des Dachstuhles, der Dacheindeckung und der Dachrinnen und Fallrohre
- Fassade: Dämmung, Anstrich, Risse
- Fenster (Stand der energetischen Dämmung, Holz, Kunststoff, Alu)
- Elektrische Leitungen: Alter, Zustand?
- Wasserleitungen: Alter, Kupfer oder alte Bleirohre?
- Heizungsanlage: Alter, Zustand, Warmwasserversorgung, Öl oder Gas
- Bad: Alter und Optik der Fliesen und sanitären Einrichtung
- Keller: Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Rückstauklappe, Nutzbarkeit
- Aufteilung der Räume: bauliche Anpassungen erforderlich? tragende Wände
- Geschossdecken: Holz oder Beton? Trittdämmung
- Garage: baulicher Zustand, Geeignetheit für das eigene Auto?
- Grundstück: Pflegezustand, Sickergrube, Altlasten, Wegerechte, Zugang zur Straße, Nachbarn.
In jedem Fall sollte sich der Kaufinteressent die Mühe machen, spätestens in einem zweiten Termin und bei ernsthaften Interesse den baulichen Zustand zu prüfen. In einem ersten Termin genügt es, sich über die Lage, Größe, Aufteilung und Ausstattung zu informieren und diese Erkenntnisse auf die persönlichen Erwartungen zu übertragen. Die Kenntnis des baulichen Zustandes bestimmt letztlich in entscheidender Weise den Sanierungsaufwand und damit den Kaufpreis. Gerade in älteren Objekten ist die Wärmedämmung, der Schallschutz, Bleirohre, Asbestbauteile ein Problem. Andererseits kann aber gerade diese Unzulänglichkeit eine Chance bieten, ein Objekt günstig zu erwerben und zu einem modernen Haus herzurichten. Unter Umständen ist der Verkäufer auch bereit, dass Sie das zuerst Haus eine Zeit lang mieten und dann erst das Haus unter Anrechnung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis das Haus kaufen.
Kaufvertrag & Notar
Bevor der Kaufinteressent beim Notar einen Kaufvertrag beurkundet, muss er die Finanzierung des Kaufpreises sicher stellen. Die Zusage der Bank sollte schriftlich vorliegen. Scheitert die Finanzierung, wird der Käufer gegenüber dem Verkäufer vertragsbrüchig und macht sich damit schadensersatzpflichtig.
Der Notar kann freigewählt werden. Der Notar prüft vor der Beurkundung im Regelfall das Grundbuch und berät die Parteien des Kaufvertrages über den Inhalt und die Abwicklung des Kaufvertrages. Der Entwurf des Vertrages muss dem Käufer spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Einsicht vorliegen. Wer sich nicht auf die übliche Formel, gekauft wie gesehen, einlassen möchte, sollte alle wichtigen Details in den Kaufvertrag hineinschreiben lassen: Haus- und Grundstücksgröße, bekannte Mängel, Lasten und Anliegerkosten.
Die Kosten der Beurkundung trägt im Regelfall der Käufer. Auf der Grundlage einer Finanzierungsvollmacht des Verkäufers kann der Käufer bei dem Notar eine Grundschuld zu Gunsten der den Kaufpreis finanzierenden Bank bestellen und ins Grundbuch eintragen lassen. Bis zur Bezahlung des Kaufpreises wird die Rechtsstellung des Käufers durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert. Mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Auflassung und er wird dann endgültig als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Abschluss des Kaufvertrages informiert der Notar auch das Finanzamt, das dann den Grunderwerbssteuerbescheid verschickt. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
Ergänzung 2026
Der Text oben ist der unveränderte Originalartikel von 2011. Diese Ergänzung vom 09.11.2026 beschreibt, was sich seitdem geändert hat, und nennt Aussagen des Originals, die heute überholt oder ungenau sind.
Beim Hauskauf musst du Kaufpreis und Finanzierung einplanen. Auch Sanierungsbedarf, Heizungsart und laufende Kosten gehören in deine Planung. Wohnimmobilien waren 2025 bundesweit deutlich teurer als 2010. Wie stark die Preise stiegen, hing aber von der Region ab. Auch die Finanzierung und die Regeln zu Maklerkosten und Heizungen haben sich verändert.
Die Angaben zu Preisen und Gesetzen entsprechen dem Stand vom 9. November 2026. Für deine Kaufentscheidung zählen das konkrete Haus, seine Lage und dein Finanzierungsbudget.
Hauspreise seit 2010
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen lagen 2025 im bundesweiten Durchschnitt rund 82 Prozent über dem Niveau von 2010. Der Durchschnitt sagt nicht, wie viel ein einzelnes Haus kostet. Die Preise entwickelten sich je nach Region und Immobilie deutlich unterschiedlich. Auch 2011 stiegen die Wohnimmobilienpreise bereits. In sieben Großstädten verteuerten sich neue Wohnimmobilien damals um 9,1 Prozent.
Der Markt legte nicht durchgehend zu. 2022 und 2023 gingen die Preise zurück. Im zweiten Quartal 2026 lag der bundesweite Häuserpreisindex wieder 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal. Der moderate Anstieg zeigt weder eine gleichmäßige Erholung noch, dass Häuser überall wieder günstiger zu haben sind.
Für deine Rechnung zählt außerdem, welchen Preisindex du betrachtest. Die Baupreise für Wohngebäude stiegen zwischen 2010 und 2025 um rund 89 Prozent. Der Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum lag rund 90 Prozent höher. Er umfasst neben dem Kauf auch bestimmte Kosten, die beim Besitz anfallen. Die allgemeine Inflationsrate stieg im selben Zeitraum um rund 38 Prozent. Diese Zahlen messen unterschiedliche Kosten und sind nicht austauschbar.
Trenne beim Bestandskauf deshalb den Kaufpreis von den absehbaren Arbeiten. Ein günstigeres Haus kann umfangreiche Reparaturen erfordern. Bei Neubauten solltest du prüfen, ob der genannte Preis Grundstück und Erwerbsnebenkosten einschließt.
Hauskauf finanzieren
Ein pauschaler „heutiger Zinssatz“ reicht für eine belastbare Rechnung nicht aus. Die Zinsen unterscheiden sich unter anderem nach der Dauer der Zinsbindung und den Bedingungen deines Angebots. Die Bundesbank veröffentlicht Durchschnittswerte aus neuen Krediten; sie sind kein persönliches Finanzierungsangebot.
Vergleiche konkrete Angebote von Banken und prüfe, welche Rate dein Haushalt dauerhaft tragen kann.
Rechne neben der Kreditrate Versicherungen, Steuern und Reparaturen ein. Berücksichtige auch mögliche Veränderungen bei Heizung, Strom und Fahrtkosten. Bei einer Eigentumswohnung gehören außerdem Hausgeld und geplante Ausgaben der Eigentümergemeinschaft in die Rechnung. Halte Geld für unerwartete Reparaturen zurück und prüfe, wie sich eine höhere Rate bei der Anschlussfinanzierung auf dein Budget auswirken würde.
Energieausweis und Heizung prüfen
Beim Verkauf muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf an dich übergeben. Liegt ein Energieausweis vor, gehören bestimmte Angaben daraus auch in die Immobilienanzeige. Dazu zählen etwa die Ausweisart, der Energiekennwert und der wesentliche Energieträger.
Der Energieausweis ersetzt keine technische Prüfung. Gleiche seine Angaben mit dem Zustand des Hauses und der Heizungsanlage ab. Bei einem älteren Gebäude solltest du insbesondere Dach, Fenster, Fassade und Heizung prüfen lassen. Wenn größere Arbeiten anstehen, hole vor dem Kauf eine fachkundige Einschätzung und eine Kostenschätzung ein. Baupreise für Wohngebäude lagen 2025 rund 89 Prozent über dem Stand von 2010; alte Sanierungsrichtwerte können deshalb zu niedrig sein.
Auch die Heizungsregeln haben sich geändert. Nach dem Rechtsstand vom 9. November 2026 gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen sieht es stufenweise Vorgaben zu Anteilen erneuerbarer oder anderer erfasster Brennstoffe vor: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Diese Vorgaben beziehen sich auf die im Gesetz beschriebenen neu eingebauten Anlagen. Daraus folgt keine pauschale Pflicht, jede bestehende Heizung sofort auszutauschen.
Prüfe für ein konkretes Haus das Einbaujahr, die Art der Anlage und die jeweils geltenden Übergangs- und Sonderregeln. Verlass dich bei dieser Frage nicht auf ältere Zusammenfassungen, denn frühere Fassungen des Heizungsrechts können andere Vorgaben und Fristen enthalten.
Maklerkosten beim Hauskauf
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten besondere Regeln für Maklerkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Ist ein Makler für beide Seiten tätig und verlangt von beiden eine Provision, müssen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe verpflichten. Beauftragt nur eine Seite den Makler, kann die andere Seite nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen an den Kosten beteiligt werden. Die beauftragende Seite muss dabei mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben.
Das Gesetz legt keinen einheitlichen Provisionssatz für alle Immobilienkäufe fest. Die Regeln gelten für die genannten Wohnimmobilien und hängen von der konkreten Maklerkonstellation ab. Lies deshalb den Maklervertrag, bevor du die Provision in dein Budget einrechnest.
Die Grunderwerbsteuer kommt ebenfalls zum Kaufpreis hinzu. Den Steuersatz legt das jeweilige Bundesland fest; einen einheitlichen Satz für ganz Deutschland gibt es nicht. Berücksichtige außerdem Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerkosten. Berechne die Nebenkosten für das konkrete Grundstück und den konkreten Vertrag, statt dich auf einen allgemeinen Pauschalwert zu verlassen.
Hauskauf planen
Bestimme zuerst dein Gesamtbudget. Berücksichtige dabei die Kaufnebenkosten und den Umzug. Plane außerdem absehbare Reparaturen und eine Reserve ein. Ermittle anschließend eine Monatsrate, die dein Haushalt tragen kann, ohne den Rücklagenpuffer aufzubrauchen.
Bei einem älteren Haus solltest du Zustand und Energiebedarf vor dem Kauf von einer fachkundigen Person prüfen lassen. Fordere den Energieausweis rechtzeitig an und gleiche ihn mit der tatsächlichen Heizung und dem Gebäudezustand ab. Kläre außerdem, welche Arbeiten bald anstehen und ob die Finanzierung dafür noch Spielraum lässt.
