Wenn die finanziellen Gegebenheiten es nicht oder noch nicht erlauben, dass Sie ein Haus kaufen oder ein Haus bauen, verbleibt die Möglichkeit, ein Haus zu mieten. Die Kosten, um ein Haus zu mieten, sind höher als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienwohnhaus. Ein Haus ist individueller, verfügt meist über ein Grundstück und bietet mehr Komfort als eine Wohnung.
Angebote finden
Angebote, um ein Haus zu mieten, finden sich in Tageszeitungen, vor allem aber auch in nur örtlich innerhalb einer Stadt erscheinenden Tagesblättern. Sie können auch einen Makler nach seinem aktuellen Angebot befragen oder ihn mit der Suche nach geeigneten Objekten beauftragen. Letztlich führt auch die Mundpropaganda über den eigenen Verwandten- und Bekanntenkreis oft zum Erfolg.
Makler & Provisionen
Wenn Sie ein Haus mieten wollen und einen Makler beauftragen, fallen naturgemäß Provisionen an. Sie sind eigentlich frei verhandelbar und liegen üblicherweise bei zwei bis drei Monatsmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer. Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision und nur zahlbar, wenn der Makler tatsächlich nachweisbar ein Objekt vermittelt hat und Sie das Haus mieten. Er kann allenfalls vereinbaren, dass er für Fahrtkosten oder die Erstellung von Kopien einen vorab genau bezifferten Aufwendungsersatz erhält.
Mietvertrag
Als Mietvertrag empfiehlt es sich, einen von der Bundesarchitektenkammer erstellten Mustermietvertrag zu verwenden, den Sie im Schreibwarenhandel für wenig Geld kaufen können. Er enthält eine interessengerechte Abwägung der Belange von Mieter und Vermieter. Soweit der Vermieter einen eigenen Mietvertrag anbietet, sollte dieser genau gelesen und nicht sofort unterschrieben werden. Besondere Absprachen müssen schriftlich benannt werden.
Ergänzung 2026
Der Text oben ist der unveränderte Originalartikel von 2011. Diese Ergänzung vom 09.11.2026 beschreibt, was sich seitdem geändert hat, und nennt Aussagen des Originals, die heute überholt oder ungenau sind.
Wenn du ein Haus mietest, zählen neben der Kaltmiete auch die örtlichen Regeln für Neuvermietungen und die Kosten für Heizung, Energie und Grundstückspflege. Auch die Rechtslage zur Maklerprovision hat sich seit 2011 geändert.
Ein Teil der Grundregeln des Wohnraummietrechts ist unverändert. Prüfe vor der Unterschrift die Kosten und Pflichten für das konkrete Haus.
Mietpreise vor Ort prüfen
Bundesweite Durchschnittsmieten taugen nur begrenzt als Maßstab für ein bestimmtes Haus. Sie bilden oft bestehende Mietverhältnisse ab und sagen wenig darüber aus, welche Miete gerade bei einem neuen Angebot in deiner Gemeinde verlangt wird. Außerdem lassen sich Mietdaten aus verschiedenen Erhebungsjahren nicht immer direkt vergleichen, weil sich die Erhebungsmethoden geändert haben.
Die durchschnittliche Mietbelastung von Hauptmieterhaushalten lag 2022 bei 27,8 Prozent des Nettoeinkommens; bei Haushalten, die 2019 oder später eingezogen waren, lag sie bei 29,5 Prozent. Diese Werte beziehen sich auf die Bruttokaltmiete, also die Nettokaltmiete zuzüglich bestimmter Betriebskosten. Sie gelten für Mietwohnungen allgemein und nicht speziell für Einfamilienhäuser.
Prüfe deshalb zuerst die örtlichen Vergleichswerte und rechne die voraussichtlichen Gesamtkosten des Hauses durch. Die Nettokaltmiete allein zeigt nicht, ob du dir das Objekt dauerhaft leisten kannst.
Mietpreisbremse am Wohnort
Seit 2015 können Länder Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Dort darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regel gilt nur in den ausgewiesenen Gebieten. Ausnahmen bestehen unter anderem für bestimmte Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
Prüfe vor der Vertragsunterschrift, ob die Adresse in einem solchen Gebiet liegt und welche ortsübliche Vergleichsmiete dort gilt. Falls der Vermieter eine Ausnahme geltend macht, bitte ihn um eine Begründung. Die Mietpreisbremse begrenzt nicht pauschal jede Miete in Deutschland.
Wann du Maklerprovision zahlst
Seit 2015 gilt bei der Vermittlung von Mietwohnungen das sogenannte Bestellerprinzip. Beauftragst du den Makler selbst mit der Suche, darf er dir eine Provision nur berechnen, wenn er aufgrund deines Suchauftrags eine Wohnung beschafft. Hat der Vermieter den Makler beauftragt, zahlt grundsätzlich der Vermieter. Eine Provision für Wohnungssuchende ist außerdem gesetzlich begrenzt.
Lass dir vor einem Suchauftrag schriftlich erklären, wann eine Zahlung fällig wird und wie hoch sie ausfällt. Unterschreibe keinen Auftrag, wenn unklar bleibt, ob du den Makler tatsächlich mit einer eigenständigen Suche beauftragst.
Heizkosten und Energie einplanen
Bei einem Haus kann die Heizung die monatlichen Kosten deutlich beeinflussen. Frag nach der Heizungsart und dem Alter der Anlage. Erkundige dich außerdem nach den bisherigen Heizkosten und dem Abrechnungszeitraum. Bitte auch um den Energieausweis. Er hilft beim Vergleich, sagt aber allein nicht voraus, wie hoch deine spätere Rechnung ausfällt: Dafür sind unter anderem der Zustand des Hauses und dein Heizverhalten entscheidend.
Bei Öl- und Gasheizungen werden die CO₂-Kosten seit 2023 nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter. In der höchsten Emissionsstufe trägt der Vermieter 95 Prozent und der Mieter fünf Prozent dieser Kosten. Die Aufteilung betrifft nur die CO₂-Kosten, nicht die gesamte Heizkostenrechnung.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz anstelle des früheren Gebäudeenergiegesetzes. Das Gesetz schreibt keinen festen Mindestanteil erneuerbarer Energien für die Wärmeversorgung mehr vor. Wenn der Vermieter eine Heizung austauscht, richten sich die Anforderungen nach den dann geltenden Gesetzen und den Vereinbarungen im Mietvertrag. Eine neue Heizung bedeutet für sich genommen weder automatisch eine höhere noch eine niedrigere Warmmiete.
Betriebskosten und Grundstückspflichten klären
Bei einem Haus solltest du genau festhalten, wer den Garten pflegt, den Winterdienst übernimmt und welche Flächen du nutzen darfst. Kläre auch, ob du bestimmte Anlagen warten oder kleinere Arbeiten ausführen sollst. Solche Pflichten hängen von den konkreten Vereinbarungen ab und gelten nicht für alle gemieteten Häuser einheitlich.
Prüfe außerdem, welche Betriebskosten der Vermieter abrechnet und ob du Vorauszahlungen oder eine Pauschale zahlst. Bei vereinbarten Vorauszahlungen muss die Abrechnung grundsätzlich spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir eingehen. Du kannst die Belege zur Abrechnung einsehen. Einwendungen musst du grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.
Die Kaution ist weiterhin auf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten begrenzt. Zahlst du sie als Geldsumme, darfst du sie in drei gleichen Monatsraten leisten.
Kabelfernsehen separat prüfen
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen monatliche Gebühren für einen TV- oder Breitbandanschluss grundsätzlich nicht mehr wie früher über die Betriebskosten abgerechnet werden. Wenn du den Anschluss nutzen willst, brauchst du in der Regel einen eigenen Vertrag. Kosten für gebäudeinterne Netzinfrastruktur können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin umgelegt werden.
Frag deshalb nach, ob Internet und Fernsehen im Mietpreis enthalten sind oder ob zusätzliche Verträge und Kosten auf dich zukommen.
Geplante Mietrechtsänderungen einordnen
Am 6. November 2026 beriet das Parlament noch über ein Mietrechtspaket. Es könnte die Regeln für Indexmieten ändern. Auch bei möbliertem Wohnraum und Kurzzeitvermietungen könnte es Änderungen geben. Die geplanten Regeln gelten also nicht schon dadurch, dass die Bundesregierung einen Gesetzentwurf beschlossen hat. Prüfe vor einer Entscheidung, welche Vorschriften tatsächlich in Kraft sind.
Maklerprovision bei eigener Suche
> „Sie können auch einen Makler nach seinem aktuellen Angebot befragen oder ihn mit der Suche nach geeigneten Objekten beauftragen.“
Du kannst das weiterhin tun. Dabei gilt aber eine wichtige Rechtsänderung: Seit 2015 darf der Makler dir nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Provision berechnen. Du musst vor allem dann zahlen, wenn du den Makler selbst mit der Suche beauftragst und er aufgrund dieses Auftrags ein Objekt beschafft. Der bloße Kontakt zu einem Makler bedeutet nicht automatisch, dass du die Provision schuldest.
